Третий квартал 2024 года на вторичном рынке Москвы запомнился низким спросом, стагнацией цен и недостаточным объемом предложения ликвидных квартир
Москва
На рынке вторичного жилья Москвы сложилась не самая простая ситуация. В августе, который в последние годы всегда отличался ростом активности на рынке готового жилья, произошло резкое снижение спроса на готовые квартиры, составившее 15,2%. По оценке участников рынка, в столице также отмечается стагнация цен, которая в перспективе может смениться снижением. Вместе с экспертами подводим итоги третьего квартала.
Спрос продолжил снижаться
В третьем квартале 2024 года спрос на вторичном рынке показал небольшое снижение по сравнению со вторым кварталом. В годовой динамике падением оказалось более значительным, отмечают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». В компании «Этажи» говорят о снижении спроса на готовое жилье примерно на 8% по сравнению со вторым кварталом этого года и на 28% по сравнению с третьим кварталом 2023 года.
Данную тенденцию подтверждают в аналитическом центре риелторского агентства Est-a-Tet. По данным аналитиков, спрос в третьем квартале этого года снизился примерно на 3% по сравнению со вторым кварталом. В риелторской компании «Инком-Недвижимость» говорят о годовом снижении спроса на вторичное жилье на 20%.
Такое сильное годовое снижение спроса обусловлено несколькими ключевыми факторами. Рекордно высокие ипотечные ставки в 22,3%, достигшие заградительного уровня, значительно ограничивают покупательскую способность населения. Это создает препятствия для многих потенциальных покупателей, которые не могут позволить себе ипотеку на предложенных условиях, говорит директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.
Приостановка льготной ипотеки с господдержкой также негативно сказалась на интересе покупателей к покупке жилья. «В условиях высокой неопределенности в экономике многие предпочитают воздержаться от крупных финансовых обязательств. Кроме того, традиционные сезонные факторы, такие как отпускной период в августе, также способствовали снижению активности на рынке», — добавляет Гордеева.
Фото: Sofia Voronkova / Shutterstock / FOTODOM
На столичном рыке также отмечается серьезное снижение доли ипотечных сделок. По статистике «Инком-Недвижимости», в сентябре она составила 22% в общем объеме против 43% год назад. «На вторичном рынке сегодня остаются те продавцы и покупатели, кому необходимо решить жилищный вопрос, и преимущественно за счет альтернативных сделок, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую: если необходима доплата, то сумма заемных средств не такая уж большая — около 2–3 млн руб.», — говорит директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
В июле на фоне отмены ипотеки с господдержкой был отмечен рост сделок на вторичном рынке. Как правило, август, по активности всегда лучше июля, однако в этом году последний месяц лета откатился по количеству сделок на уровень мая, добавляет руководитель направления «Аналитика» Est-a-Tet Светлана Комиссарова. Осень всегда была наиболее активным периодом года по количеству сделок на вторичном рынке, но роста спроса пока не произошло, добавляет эксперт.
Читайте также: Падение цен на вторичное жилье в России в сентябре замедлилось вдвое
Цены в стагнации
Несмотря на падение спроса, цены на вторичном рынке Москвы стагнируют — не снижаются, но и поднимаются в рамках статистической погрешности. По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена 1 кв. м на столичном рынке готового жилья по итогам первого квартала 2024 года составила 285,5 тыс. руб. Это на 0,3% больше показателя второго квартала этого года и на 2,8% превосходит третий квартал 2023-го. В течение последнего года рост цен на готовое жилье не превышал 0,5% за месяц.
Фото: fizkes / Shutterstock / FOTODOM
Ригина Гордеева считает, что высокие ипотечные ставки и общий спад спроса на жилье, создают предпосылки для коррекции цен вниз. Но отложенный спрос, сформировавшийся на фоне коррекции льготных программ, препятствует резкому снижению стоимости вторичного жилья. «Многие собственники вторичного жилья не готовы снижать свои цены, потому что не видят альтернативы для покупки квартиры для себя на первичном рынке», — объясняет эксперт.
По мнению Светланы Комиссаровой, при сохранении текущей экономической ситуации в ближайшие полгода на вторичном рынке жилья Москвы скорее всего продолжится номинальная стагнация цен.
Сергей Шлома соглашается с коллегой и напоминает, что ценовая стагнация наблюдается весь последний год. По мнению эксперта, в условиях низкого спроса на фоне заградительных ставок по ипотеке предпосылок для роста стоимости жилья нет. Влияние на ситуацию оказывает и тот факт, что многие продавцы решили повременить и снять свои объекты с продажи. При этом экспозиция прирастает очень медленными темпами, сохраняется дефицит ликвидного предложения, поэтому снижения цен не происходит, добавляет эксперт.
Важное влияние на ценообразование сегодня оказывает инфляция. «Дорожает все — электричество, бензин, товары и услуги, и этот процесс гораздо более быстрый и заметный, чем ожидалось ранее. При такой высокой инфляционной нагрузке сложно представить себе товары, которые могут дешеветь. И сейчас все меньше оснований предполагать, что недвижимость станет дешевле», — говорит Сергей Шлома.
Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке Москвы за год
| Месяц | Год | Средняя цена 1 кв. м, тыс. ₽ | Динамика по отношению к предыдущему месяцу |
|---|---|---|---|
| Сентябрь | 2023 | 277,7 | +0,3% |
| Октябрь | 2023 | 278,5 | +0,3% |
| Ноябрь | 2023 | 279 | +0,2% |
| Декабрь | 2023 | 279,3 | +0,1% |
| Январь | 2024 | 279,9 | +0,2% |
| Февраль | 2024 | 281,2 | +0,5% |
| Март | 2024 | 282 | +0,3% |
| Апрель | 2024 | 282,7 | +0,3% |
| Май | 2024 | 283,2 | +0,2% |
| Июнь | 2024 | 284,6 | +0,5% |
| Июль | 2024 | 285,1 | +0,2% |
| Август | 2024 | 285,1 | 0% |
| Сентябрь | 2024 | 285,5 | +0,1% |
Данные: «Инком-Недвижимость»
Читайте также: Аналитики сообщили о продолжающейся стагнации цен на вторичное жилье
На вторичке — нехватка ликвидного предложения
Столичный рынок вторичного жилья отличает недостаток ликвидного предложения. Лоты постепенно накапливаются, но пока их явно недостаточно для удовлетворения потребностей потенциальных покупателей, говорит Ригина Гордеева. По ее оценке, оптимально состояние рынка — когда ликвидное предложение не менее чем в 1,5 раза больше, чем сейчас.
«Сниженный интерес к продаже вторичного жилья в 2024 году обусловлен высокими ипотечными ставками и общей экономической нестабильностью. Это уменьшает потребность в продаже», — говорит эксперт.
Светлана Комиссарова подтверждает, что значительная часть собственников предпочитает сдавать свои квартиры в аренду, что ограничивает поступление новых объектов на рынок.
Фото: fifg / Shutterstock / FOTODOM
«В условиях высоких ипотечных ставок, привлекательных ставок по вкладам и роста ставок на рынке аренды жилья, собственники квартир предпочитают снять объект с продажи и сдавать его в аренду. Недвижимость при этом остается надежным активом как для собственника, так и для потенциального покупателя. Наиболее ликвидные варианты будут активно уходить с рынка. Часть объектов будет по-прежнему сдаваться в аренду до активизации рынка и продолжения роста цен», — резюмирует Комиссарова.
Читайте также: