Меры коснутся жилищных займов закредитованным заемщикам и лицам, не имеющим долговой нагрузки. Ограничения будут зависеть от размера первого взноса
С 1 марта 2024 года Банк России вводит дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Они связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков.
ЦБ пояснил, что эти меры нужны, чтобы «ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки показателя долговой нагрузки (ПДН)». Регулятор подчеркивает, что на фоне быстрого роста ипотеки в России наблюдается ухудшение стандартов жилищного кредитования: за два года доля кредитов заемщикам с ПДН выше 80% выросла почти вдвое и составляет порядка 50%.
«Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка, — отметили в Банке России. — Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первого взноса». По оценке регулятора, сейчас этот разрыв в среднем по стране составляет порядка 44%.
Кого затронут изменения
Решение ЦБ вполне ожидаемо и лежит в логике предыдущих мер, реализованных регулятором в 2022 и 2023 годы, прокомментировал изменения заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Повышение макропруденциальных требований должно привести к снижению уровня кредитных рисков и повышению устойчивости банковской системы, но одновременно понизит доступность ипотечных кредитов для части населения», — говорит эксперт.
Похожую точку зрения озвучивает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Очередное регуляторное ужесточение замедлит после 1 марта ипотечные выдачи и улучшит их качество», — говорит она. «Очевидно, что на более длинном горизонте мы увидим заметное торможение в ипотеке», — считает старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Владимир Тетерин.
Как подчеркивает Александр Цыганов, с 1 марта труднее будет получить кредит и приобрести квартиру в городах с высоким спросом и высокими ценами на жилье, в первую очередь в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. «Частично это переориентирует спрос на регионы, где недвижимость дешевле и при этом у части жителей выросли доходы, есть хорошо оплачиваемая работа», — говорит он. Существенного роста цен на жилье в связи с повышением надбавок ЦБ эксперт не прогнозирует: его будет сдерживать общее охлаждение рынка. «Возможно некоторое снижение цен или, что вероятнее, предоставление скидок и подарков на первичном рынке (отделка, парковка, кладовка и т. д.) в отношении не самых удачных объектов, где еще ведется строительство, слабая социальная инфраструктура, плохая транспортная ситуация, далеко до города и работы», — заключает Александр Цыганов.
Что такое макропруденциальные надбавки
Банк России применяет такие надбавки для ипотеки с 2019 года: при выдаче кредита банк обязан оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, а значит, такие ссуды становятся менее выгодными для них. В ипотеке величина коэффициентов, с помощью которых рассчитывается дополнительный капитал, зависит от двух параметров: